Urbanistica

             L’urbanistica

 

Premessa

 

Ai fini dello sviluppo di questo importante settore dell’economia ligure occorra promuovere un diverso approccio in tema di pianificazione territoriale.

 

Nel passato dove si sono definite norme puntuali volte alla descrizione ed imposizione di vincoli che spesso hanno limitato lo sviluppo dell’impresa senza creare un limite vero all’espansione edilizia nelle zone agricole. Oggi il Distretto propone una nuova impostazione urbanistica che abbia come presupposto la centralità dell’azienda intesa come soggetto produttivo con l’innesto di un meccanismo economico (perequazione) che coniughi gli obiettivi di sviluppo di ogni singola azienda con gli obiettivi generali della pianificazione territoriale nei suoi diversi livelli.

 

In questo senso si ritiene indispensabile:

  • una più puntuale classificazione delle zone attraverso un’attenta differenziazione tra zone di mantenimento ambientale e zone agricole;
  • la condivisione del presupposto che le singole domande presentate dagli imprenditori agricoli debbano essere esaminate in base alle reali esigenze produttive.
  • Per la zona di Albenga si ritiene indispensabile la creazione di un polo commerciale-logistico, che razionalizzi e concentri tutte le attività ad oggi esistenti.

Alla base di tutto ciò occorre identificare e specificare le diverse tipologie di zone agricole, descrivere precisi requisiti soggettivi dei beneficiari e prevedere un sistema di procedure e di controlli che tenendo in considerazione le reali esigenze aziendali permetta di evitare speculazioni e incongruenze negli interventi.

 

Tale capitolo è stato opportunamente aggiornato sulla base del parere – prot. In/2011/22383 del 27/9/2011- di conformità e coerenza legislativa del Dipartimento Pianificazione Territoriale, Urbanistica della Regione Liguria  nei punti ove potevano esserci suggerimenti di azioni non ammissibili secondo la legislazione nazionale vigente. Per tutti gli altri interventi ovviamente si auspica la loro applicazione all’interno nel rispetto della normativa vigente.

 

 

1.         Identificazione e specificazione delle diverse tipologie di zone agricole 

 

Una puntuale identificazione e specificazione delle diverse tipologie di zone agricole dovrà necessariamente partire da:

1)        una classificazione dei comuni del territorio ligure in tre fasce (forte, media e bassa vocazione agricola)

2)            una precisa zonizzazione all’interno di ogni PUC

 

I comuni a forte vocazione agricola specializzata sono quelli localizzati lungo la costa dove si è storicamente sviluppata la floricoltura. Sono quelli dove la pressione edilizia sta progressivamente erodendo la disponibilità delle risorse territoriali destinate al settore agricolo. Le loro zone agricole si compongono sostanzialmente di aree pianeggianti costiere o di fondo valle – come ad esempio le piane di Camporosso, Vallecrosia, Taggia e Albenga – dove la specializzazione e la modernizzazione che si è potuta portare avanti ha fatto si che nascessero realtà produttive importanti e di colline terrazzate che a secondo della grandezza dei terrazzamenti realizzati hanno visto lo sviluppo di colture specializzate.

 

I comuni a media vocazione floricola sono quelli alle spalle della costa dove l’agricoltura rappresenta una delle poche risorse economiche utilizzabili oltre a essere l’unico sistema di difesa del territorio da frane e incendi. In queste zone l’agricoltura presenta realtà differenti nello stesso territorio, in cui convivono molto spesso coltivazioni tradizionali (orticole, olivo, vigna) con produzioni floricole condotte da piccole realtà imprenditoriali.

 

I comuni a bassa vocazione agricola sono quelli dove l’attività floricola o agricola ha un minore peso economico ma è soprattutto legata ad un mantenimento ambientale del territorio e sociale della comunità. In questi comuni l’interesse edilizio risulta di minor intensità ma al contrario sarebbe opportuno incentivare un presidio ambientale del territorio.

 

Per quanto concerne il secondo punto è a nostro avviso importante procedere ad una precisa zonizzazione all’interno di ogni PUC che individui precisamente le zone floricole produttive dalle zone agricole di mantenimento. Si potrebbe ipotizzare che ogni PUC definisca le seguenti zone :

a) zone agricole specializzate

b) zone floricole

c) zone agricole miste

 

Le zone agricole specializzate (ortofloricole specializzate) sono quelle caratterizzate da colture intensive altamente specializzate o che per densità e specializzazione delle aziende richiedono una forte presenza di serre. Sono solitamente localizzate nelle aree pianeggianti costiere o di fondovalle dove maggiore è la richiesta di sviluppi edilizi diversi da quelli inerenti l’agricoltura.

 

Le zone floricole sono solitamente localizzate in aree collinari limitrofe alle precedenti anch’esse coltivate a floricoltura. All’interno delle stesse convivono presenza di serre con coltivazioni intensive in pien’aria.

 

Le zone agricole miste sono quelle dove convivono varie tipologie di imprese agricole (floricoltura quasi esclusivamente in pien’aria, olivicoltura, viticoltura ….).

 

 

Regole, snellimenti procedurali e controllo

 

Al fine di poter beneficiare del nuovo sistema proposto e dettagliato nei punti successivi della presente riflessione, è indispensabile procedere alla definizione dei requisiti soggettivi degli imprenditori agricoli. E’ molto difficile procedere ad una pianificazione puntuale di ogni singola zona agricola per le diverse esigenze produttive delle imprese che vi operano. A tal proposito si ritiene indispensabile che al momento della stesura di ogni PUC venga definita una normativa quadro indicante delle regole generali (paesistiche, volumetriche …) meno restrittive che costituiscano il primo livello di pianificazione e una successiva verifica della congruità degli interventi alla luce di un piano aziendale presentato dal produttore.

 

E’ altresì indispensabile procedere ad una nuova definizione del concetto di lotto minimo agricolo, che non deve essere considerato solamente come un parametro tecnico (superficie minima di intervento) ma deve coniugare anche altri parametri agricoli esistenti (Unità Lavorativa Uomo, Unità Tecnica Economica …) in modo da consentire gli interventi su superfici di minori dimensioni e che non hanno il requisito della contiguità.

 

A fronte quindi di questa semplificazione delle procedure per la realizzazione degli interventi edilizi di coloro che saranno in possesso dei requisiti soggettivi sopra evidenziati diventa fondamentale l’attività di un sistema di controllo che attraverso un confronto tra gli enti locali e le organizzazioni professionali possa garantire la salvaguardia dei territori agricoli e il sostegno alle diverse esigenze dei produttori, attraverso ad esempio il seguente percorso:

 

L’Ente preposto provvederà al controllo a campione degli interventi edilizi assentiti verificandone la reale destinazione d’uso. Qualora il controllo facesse emergere non conformità, tale risultato verrà trasmesso al Comune che provvederà a mettere in atto sanzioni quali rimessa in pristino dei luoghi o sanzioni pecuniarie fino al costo di costruzione dell’opera.

 

Nel caso di magazzini, locali tecnici che comportano la realizzazione di manufatti edilizi si renderà necessario prevedere una loro destinazione d’uso decennale, mentre per la realizzazione di serre si dovrà prevedere l’obbligo di messa in pristino delle aree su cui insistono una volta cessata l’attività. Verrà infatti già evidenziato al momento dell’autorizzazione comunale che la realizzazione di tali manufatti non comporterà nessun diritto di volume o edilizio.

 

Per quanto riguarda la ristrutturazione o l’ampliamento dei manufatti esistenti di proprietà di soggetti in possesso dei requisiti soggettivi sopra delineati, ferme restando le norme vigenti in materia di agriturismo,  si ritiene indispensabile favorire tali interventi al fine di evitare la realizzazione di nuovi manufatti, utilizzando parametri quadro all’interno di ogni zona agricola.

 

Per quanto concerne invece gli eventuali indici necessari alla costruzione dell’abitazione del conduttore questi dovranno essere sottratti alla potenzialità edificatoria perequata assegnata al terreno.

 

Metodi di perequazione

 

La perequazione, ossia la possibilità di distribuire la capacità edificatoria a tutte le zone, comprese quelle agricole, attraverso la possibilità di spostare gli indici dalle zone agricole a quelle di espansione edilizia, è stata individuata nel programma del distretto quale unico sistema in grado di arginare lo strapotere economico del settore immobiliare rispetto a quello agricolo. Infatti la resa economica dei terreni edificabili al metro quadro in un orizzonte temporale a breve è un’irresistibile attrazione per tutte quelle aziende che per vari motivi attraversano fasi di debolezza (età addetti, difficoltà gestionali, dimensioni ridotte) danneggiando inevitabilmente tutte le aziende della filiera, non solo quelle della produzione.

 

La perequazione e la certezza di  regole che non permettano nuove edificazioni nelle zone agricolo-produttive, se non legate strettamente all’attività agricola svolta utilizzando parte dell’indice perequato, creeranno le seguenti conseguenze economiche:

 

–                      le aziende agricole produttive con la cessione dei propri indici potranno disporre di risorse finanziarie per lo sviluppo aziendale a patto che si impegnino a mantenere produttivi i terreni per almeno 10 anni;

–                      i proprietari di terreni non produttivi se vorranno utilizzare il valore dell’indice perequato dovranno impegnarsi a coltivare il fondo (se in possesso dei requisiti soggettivi) o cederlo ad imprese agricole (con prelazione alle aziende confinanti) per un periodo non inferiore a 10 anni.

 

Tali soggetti potranno trasferire la capacità edificatoria (indice) delle loro proprietà in zone, che per disposizione normative dei nuovi PUC avranno l’obbligo per poter edificare di reperire una quota di indici edificatori dalle zone agricole.

 

Circa la metodologia più appropriata per applicare la perequazione riteniamo fondamentale evidenziare alcuni passaggi, che se opportunamente inseriti nelle pianificazioni comunali in fase di stesura dei PUC, aiuteranno in modo decisivo a raggiungere un buon risultato:

  • Corretta e puntuale individuazione delle zone agricolo-produttive ottenuta attraverso un obbligatorio confronto tra le amministrazioni e le rappresentanze economico-sindacali del settore
  • Divisione del territorio tra le zone agricole specializzate, le zone floricole e le zone agricole miste utilizzando tale indicazione per attribuire dotazioni differenziate di indice perequato
  • Obbligo delle amministrazioni locali a destinare una parte di tutta la nuova edificazione prevista sia residenziale che produttiva (per es. 50%) a indice perequato da distribuirsi nelle varie zone agricolo – produttive a secondo del valore fondiario delle zone in base alla classificazione di cui al punto precedente.
  • Creazione di normative all’interno dei singoli strumenti attuativi che rendano necessario il reperimento di indici perequati per potere realizzare gli interventi previsti studiando forme di aggregazione  che facilitino da parte dei comuni il reperimento di tali indici agli operatori.
  • Predisposizione degli atti di obbligazione da fare sottoscrivere ai proprietari dei terreni contestualmente all’utilizzo degli indici  dove si impegnano a coltivare direttamente (ove ne abbiano i requisiti) o a cedere in affitto a soggetti titolati con l’obbligo di presentare un piano aziendale vincolato a una durata prestabilita

 

Infrastrutture

 

L’evoluzione del distretto non può prescindere da un adeguata rete di infrastrutture. E’ necessario coinvolgere le amministrazioni pubbliche in questo ambito, inducendole a fare la propria parte per la salvaguardia delle aziende e per il loro sviluppo. Le vie di comunicazione e le infrastrutture logistiche nel Ponente ligure sono carenti, pertanto è necessario un loro potenziamento. Anche il miglioramento dei collegamenti autostradali (Gronda genovese, Albenga – Predosa), ferroviari (raddoppio nel Ponente, Terzo Valico) ed aerei della Regione può avere un significativo impatto positivo sul Distretto, a patto che si cerchino le soluzioni che non sottraggano superficie coltivabile.

 

In particolare, a livello di attività il Distretto deve:

  • Incoraggiare l’attività di pubbliche amministrazioni ed enti locali volte al miglioramento della:
    • viabilità interpoderale e rurale anche con l’acquisizione di strade dove siano presenti aziende agricole
    • distribuzione idrica ai fini irrigui,
    • miglioramento delle reti informatiche,
    • potenziamento di strutture collettive di condizionamento (celle frigo);

 

A livello di finanziamenti, il Distretto indica come priorità:

  • interventi di adeguamento e ripristino della viabilità rurale;
  • il miglioramento dei collegamenti tra i centri aziendali e la viabilità di ordine superiore;
  • potenziamento di impianti irrigui a servizio di aree floricole;

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